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北京二套房认定标准

              北京房屋权属系统将与银行联网认定二套房

   继去年年底密集出台房地产调控政策以来,今年1月10日中央再出“国十一条”。北京市在2月23日和4月30日,分别出台京版“国十一条”和“国十二条”,坚决执行国务院有关政策。其中,京版“国十二条”明确提出,从今年5月1日起,一个家庭只能再买一套商品房。此政策一出,市场反应巨大,部分业内人士纷纷表示,北京房价将至少下降30%。

  很多购房人开始观望的同时,针对新政中的部分内容具体该如何理解和执行,提出了疑问。为此,记者采访了相关部门,对其中的一些热点问题予以解答。


  A    相关规定


  自5月1日起,暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房。


  疑问:如果一个家庭已新购一套已购公房,那么他们是否可以另购买一套商品房?


  回复:该政策针对购买已购公房的需要区分对待。一种情况是,个人通过中介或自己购买了一套二手房,这个二手房之前属于已购公房,那么这种情况下,就只能按照新政的要求,在新政调整前,只能购买这一套房。另一种情况是,在新政期间,通过单位分配购买了公房,那么这属于福利范围,可以在此套房的基础上,购买一套商品房。


  疑问:购买政策性住房后是否还可以再购一套房?


  回复:廉租房和经适房都是保障性住房。租赁廉租房的人群都是低保户,如果有能力购买新房的,按规定须退出廉租范畴。因此,一旦查出廉租户购买商品房的情况,一定会按规定要求其退出。


  目前,北京已经明确要求,年满5年的经适房转为商品房的也算此次限购的商品房范围。即办理“经转商”后,就不能再购新房。另外,经适房属于保障房范围,就是为中低收入家庭建设的,如果能买得起商品房就不应该有条件购买经适房。限价房则属于政策性住房,也有政府的补贴。和经适房相同的是,限价房也有对家庭收入有限定,在限定标准范围内,有购买商品房的能力的可能性不大。而且限价房也称为限价商品房,那么无论是购买二手限价房还是新政内购买一手限价房,都不能再购买第二套房。


  疑问:此次新政有5月1日的时间节点限制。那么这个时间节点是按购房合同算,还是按交款时间算,或是按拿到产权证时间算?


  回复:按签合同日期计算。也就是说,签订合同日期在今年5月1日以前,所购房不计入限购房范围。购房人如果还想购房,还可以以家庭为单位购一套房。如果合同签约日期是5月1日及以后,那么这套房就算是被限购的住房,在该规定调整前不能再购新房。


  疑问:骗购房后有什么结果?


  回复:按照购房的程序,无论是新房还是二手房,都需要先签订购房合同,再进行网签程序。因此,一旦骗购被银行发现,银行将不予贷款,那么购房者必须按购房合同履行违约责任,一般条款是支付购房全款的20%至30%。另外,如果在银行放贷后被发现,不但要履行购房合同的违约责任,还要履行贷款合同的违约责任。最后,如果是在取得贷款后被发现,那么房屋主管部门不予发放房产证。


  按照办证周期,新房房产证办理需要两年时间,在这期间都有被发现骗购的可能。


  B    相关规定


  二套房认定采取“认房不认贷”的方式。本市将实现各系统的联网督查。


  疑问:针对二套房的认定,是否已经实现房屋权属系统、银行系统、民政系统等部门的联网共查?


  回复:目前北京房屋权属交易系统已经建立,而且非常先进。近期,该系统将与各家银行实现联网,银行不仅能通过自己的系统查到贷款购房的信息,也能登录权属交易系统查到全款购房人的信息。与此同时,民政部门的信息正在建立和完善,今后也将实现联网。购房人家庭成员信息及拥有房产的记录将一目了然。


  C    相关规定


  认定“一个家庭”的标准时,一对父母加一个未成年孩子视为一个家庭,限购一套房。父母和一个成年孩子的,成年孩子和父母可分别认定为一个家庭,可分别购买一套房。


  疑问:孩子正在上大学,家长希望能给他买房以备结婚,但是孩子还未上班,没有缴纳过公积金。那么是否可以以孩子名义买房,用家长的公积金申请贷款?这种情况是否影响父母再购房?


  回复:公积金利率相比商贷低很多,因此很多人更愿意采用公积金购房。上述情况下,父母可以用自己的公积金贷款给孩子买房。但是购房后,这个家庭不能再购新房。也就是说,在这种情况下,父母和成年孩子就是以一个家庭购房了,成年孩子或父母不能再以另一个家庭名义购房。


  D    相关规定


  要求商业银行根据风险状况,暂停对购买第三套及以上住房,以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。


  疑问:非本市在京生意人无相关证明是否可买房?很多人在北京做生意,没有1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明,对购房有何影响?


  回复:现在很多在京做生意的非本市人的确没有建立和缴纳各种保险,但按规定应该有纳税证明。如果这两样都没有,就肯定不能获得贷款。这条规定说得很清楚,没有以上的证明,就不能获得购房的贷款,但并没有要求不能在北京购房,只是需要全款购房。但同时,也要执行限购一套房的规定。

  E    延伸


  此次京版“国十二条”中并未对境外人士在京购房问题明确说明。


  疑问:境外人士在京购房政策是否发生变化?


  回复:在今年2月24日,北京出台的京版“国十一条”中,已经明确要求针对境外人士在京购房,必须严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》(京建交〔2007〕103号)。该《通知》明确要求,境外个人在本市购买自住商品房的,一人只能购买一套住宅,法律法规另有规定的,从其规定。交易权属管理部门通过全市统一信息平台的交易权属管理系统验证其购房情况。


  境外机构和境外个人购买自用、自住商品房的,在办理预售登记和权属登记时,须提交所购商品房符合实际需要自用、自住原则的书面承诺;购买后不得随意出租、转让,但境外机构在北京设立的分支、代表机构注销的,可以按规定办理商品房的转移登记手续。


  境外机构和境外个人投资本市非自用、自住商品房,应当遵循商业存在的原则,按照外商投资房地产的有关规定,申请设立外商投资企业,在办理预售登记和权属登记时,除须提交房屋交易权属管理部门有关登记规范规定的文件外,还须提交商务管理部门核发的《外商投资企业批准证书》和工商管理部门核发的《营业执照》。原自用、自住商品房进行出租、转让的,按上述原则办理。

 


                                                                 京华时报  翟烜

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