杨健律师 民商律师网首席律师、民商领域专家律师。 北京市律师协会合同法专业委员会委员、中国法学会会员。
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非产权人擅自出卖他人房屋应属无效

最高人民法院《关于非产权人擅自出卖他人房屋其买卖协议应属无效的复函》
 (1991年3月22日 (90)民他字第36号)


福建省高级人民法院:
  你院〔1989〕闽法民上字第30号关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋买卖纠纷上诉案的请示收悉。经研究,并征求了有关部门意见,原则上同意你院审判委员会的倾向性意见,即:蔡奕新擅自与柯碧莲签订的房屋买卖协议原则上应认定无效。柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争宅基地上所建房屋,亦不予保护为宜,但处理时要考虑柯碧莲、陈庆雄、陈庆法等人住房困难等实际情况,采取适当方式妥善解决,以防止矛盾激化。
  以上意见,供参考。

附:
      福建省高级人民法院《关于蔡敏卿与蔡奕新、柯碧莲等人房屋
             买卖纠纷一案的请示报告》
           (〔1989〕闽法民上字第30号)

最高人民法院:
  上诉人(原审原告):蔡敏卿,女,68岁,菲律宾国籍。
  委托代理人:杨立凡,福建省泉州市律师事务所律师。
  上诉人(原审被告):蔡奕新,男,56岁,汉族,福建省泉州市贸易信托公司职工,住泉州市鲤城区中山中路345号。
  上诉人(原审被告):陈庆雄,男,51岁,汉族,福建省泉州市第三中学教师,住泉州市鲤城区新路埕6号。
  上诉人(原审被告):柯碧莲,女,69岁,汉族,住泉州市鲤城区新路埕6号。
  委托代理人:陈景桐,福建省泉州市律师事务所律师。
  上诉人蔡奕新与蔡敏卿系叔嫂关系。蔡敏卿之夫陈志星(1953年病故)与其妹夫龚益三于1943年2月共同购置了泉州市鲤城区西街原377号房屋一座。此时陈志星尚未成婚,与母亲蔡兜娘、弟弟陈志亮、蔡奕新(1943年9岁)及二妹共同生活。1946年陈志星与蔡敏卿结婚。1947年陈志星与龚益三对西街377号房屋进行了分割。陈志星分得西边3间,龚益三分得东边3间。解放前夕陈志星夫妇同往国外谋生,该屋(即西街377号西3间)由蔡兜娘、蔡奕新居住管业。1952年蔡敏卿从海外汇款回来,委托陈志亮妻子林椒珍向龚益三典得西街377号东边3间房屋,典期10年,典价500元。蔡兜娘1959年病故后,因当时蔡奕新在外地工作,该房屋又由龚益三之女代管。1962年龚益三欲将出典屋卖掉,蔡敏卿得悉后,从海外汇回人民币1200元,连同典价500元,以1700元价款委托林淑珍将377号房屋东3间买断。
  1966年泉州市织布厂征用了西街377号房屋做厂房,另调整鲤城区新路埕6号给原业主(内有4房1厅,一厨房房屋一座、南面宅基地一块)。迁建前,蔡奕新向蔡敏卿之妹蔡若虚取回房屋契约(包括43年龚益三、陈志星购买西街377号房屋的买契;1947年龚益三、陈志星对西街377号房屋的分析契;1952年377号房屋东边典契和1962年买断东边房屋的买契),以业主身份办理了迁建手续。
  1968年3月,蔡奕新未征得蔡敏卿同意,擅自将新路埕6号房屋及宅基地以人民币2500元价款卖给柯碧莲。
  1976年,柯碧莲与陈庆法未经审批在宅基地上建一两层楼房,该楼房到82年5月才补办申请手续(建房申请书上申请建房人为柯碧莲、产权人为陈庆法)。
  1977年蔡敏卿回国后,从林淑珍处打听到房屋被卖,即向鲤中公社(讼争屋所在地)有关同志提出异议,因当时蔡奕新出差到外省,其回国时间又短,故无法向法院投诉。
  1979年11月,蔡敏卿向原泉州市(现鲤城区)法院起诉,要求讨回被盗卖的房屋。诉讼中,陈庆雄于1980年6月,又在剩余的宅基地上申请建盖了另一座双层楼房。后该案因涉外移送皋州中院作一审,中院于1984年12月和1988年3月作了两次判决,都因程序问题和漏判被我院发回重审。1989年5月泉州中院再次判决:一、蔡经新与柯碧莲的房屋买卖关系无效,柯碧莲应在判决生效后的3个月内,将新路埕6号房屋内的北面4房1厅,一厨房,一埕地、一水井归还蔡敏卿,蔡敏卿应从北面通巷出入。陈庆雄、陈庆法在南面宅基上所建的房屋归其所有。二、蔡奕新应付给柯碧莲买屋款及维修房屋等费用3000元。
  一审判决后,三方当事人均提起上诉。柯碧莲上诉称,其购买房屋时,蔡奕新告知其房契虽是陈志星名字,但陈志星已死,这房屋自然可由其作主卖掉,另外买新路埕6号房屋时,自己也曾查泉州织布厂基建用地底册,该底册记载西街377号房屋业主是蔡奕新。因此,其购买房屋是善意、有偿的,应认定买卖关系有效。蔡奕新上诉理由是:西街377号房屋虽然是陈志星买的,但当时陈志星未与蔡敏卿结婚,与母亲、弟妹一起生活,应是家庭共有财产。退一步说,即使是陈志星个人财产,其死后,蔡兜娘有继承权,我又可以继承母亲的份额,故我是该屋的共有人之一,有权出卖。蔡敏卿认为陈庆雄、陈庆法所盖的房屋系违章建筑,不受中国法律保护,应将宅基地上所建的两幢楼房拆除或折价归其所有,并由柯碧莲偿还蔡敏卿历年房租损失。
  我院审判委员会研究认为,造成房屋买卖无效的主要过错责任应由蔡奕新承担,但柯碧莲在购买房屋时没有弄清房屋的真正业主就向蔡奕新买房,在主观上亦有过错,应承担一定的法律责任,本案一审判决房屋买卖无效是妥当的。对于陈庆雄、陈庆法在宅基地上所盖的两幢楼房,研究中有不同看法:一种意见认为,买卖包括房屋和宅基地,现认定买卖无效应是房和地都无效,不能房屋买卖无效,而宅基地有效,这样没有真正保护原业主的合法权益,况且宅地上所盖的两楼房或是建房数年后补办建房手续,或是在诉讼期间施工建成的,泉州市政府有关部门80年、82年批地给陈庆雄等人,侵犯了原业主权利,是违宪的,故应将柯碧莲、陈庆雄、陈庆法在讼争地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有。另一种意见则同意一审判决。理由是:1.1978年宪法没有规定城市土地国有原则,但泉州市革委会1979年有“城市土地归国家所有”的规定,该规定没有与宪法抵触,既然政府主管部门已批准陈庆雄、陈庆法盖房,其使用土地就是合法的。2,柯碧莲夫妇除了讼争屋外,只有一处20多平方米的店屋,其一家人口较多,4个儿子均已成家住在讼争屋内,住房较紧张,柯碧莲一家扬言死也要死在讼争屋内。因此,如果判决宅地上所盖的房屋折价归蔡敏卿所有,柯碧莲一家将无处搬迁,而矛盾容易激化。3.对蔡敏卿而言,陈庆雄、陈庆法所盖房屋并不适用,折价归其所有后,也可能被拆掉重建,这样也不利发挥物的效益。故还是维持原审判决较妥。审委会比较倾向于第一种意见。

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