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房产新政后二手房合同四大特点

   顺义法院调研发现房产新政实施后房屋买卖合同纠纷呈现四大特点

                   北京法院网   史智军

 

    继遏制房价过快增长的“国十条”、“京十二条”出台实施后,近期,更为严厉的“国八条”“京十五条”也开始施行。为抑制不合理住房需求而具体制定的“限购”、“禁购”政策使得政策调整前已经签订的各类现房、期房、二手房买卖合同的履行发生了诸多问题,合同双方当事人不断将纠纷诉至法院。顺义法院通过调研发现房屋新政实施后的房屋买卖合同纠纷呈现出四大特点:

    一是房屋买卖合同纠纷的数量呈现出剧增趋势。房屋新政施行后对楼市造成了很大的冲击,也使房屋买卖双方之前交易的市场背景发生了变化。对于以贷款方式购买房屋及购买第二套以上房屋的当事人,新政的出台使其履行合同产生了一定的阻碍。购房人往往希望解除合同,减轻压力,而卖房人在局势不太明朗的情况下,为了维护既得利益,不同意解除,由此导致了相当数量的纠纷诉至法院。

    二提起诉讼的主体类型较为集中。新政实施前,房屋买卖合同纠纷的起诉主体既有卖房人也有买房人,而新政实施后,房屋买卖合同纠纷提起诉讼的主体集中在了购房人一方,并且其诉讼理由大多是受到国家宏观政策的影响,要求解除合同、返还定金或者首付款。

    三是房屋中介机构牵涉其中。调研中发现,新政实施后的房屋买卖纠纷中,房屋中介机构也常常被列为被告。由于中介机构在进行相关居间服务时,需要收取一定的费用,从而,一方当事人在要求解除合同时也要求房屋中介机构退还收取的相关费用。

    四是购房人进行诉讼的心态存在差异。在购房人请求解除房屋买卖合同的纠纷中,购房人的心态不尽相同。其一,由于首付和利率的提高,无力承担上涨的购房资金,不得不将计划搁置,从而要求解除之前签订的合同。其二,购房人依旧本着“投资利益最大化”的心理,在新政带来房价的 “拐点”之时,决定继续持币观望。其三,因为已经拥有两套住房,在更为严厉的房屋新政出台后,根本无法办理房屋过户手续,导致了最初的目的无法实现,从而要求解除合同。

    针对以上特点,为了更好的处理此类纠纷,该院特提出以下建议:

    一是加大调解力度。房屋新政的出台,是国家在宏观层面对我国房地产市场进行的调控,此过程不可避免的会影响到房屋买卖双方的既得利益。在房产市场错综复杂的背景下,法院应加大此类纠纷的调解力度,避免判决所引发的示范效应。

    二是谨慎使用情事变更原则,预防群体性诉讼。此类纠纷中,要求解除合同的一方所依据的理由往往是合同法中的“情势变更”。在法律缺乏对房屋新政的权威定性之前,法院应谨慎使用此原则,避免给楼市的诸多投机者造成可乘之机,也避免因判决引发群体性诉讼。

    三是及时与相关部门沟通。审判实践中及时与房地产管理部门、国土等相关部门进行沟通,准确掌握房地产新政背后的相关细节,从而达到判决的司法效果与社会效果的统一


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