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房产新政后可能引发的四类案件

昌平法院调研认为房产新政下四类纠纷应引起重视

北京法院网  尹海萍  

    昌平法院结合司法实践,对北京房产新政的出台可能对案件审理造成的影响进行了分析预测。由于新政包含诸多关于限购方面的规定,从而可能导致部分类型的纠纷增多,或呈现新的特点,需引起重视:

    一是房屋买卖合同的解除及履行纠纷。新政出台后,部分人群不再具备购房资格,某些二手房在新政出台前未取得房产证,买卖双方签订了书面购房合同,等待取得房产证后办理过户,而新政出台后,即使该二手房取得了房产证,但因买受人不具购房资格而无法办理过户,双方就合同的继续履行或解除产生纠纷;还有一些买受人因购房资格受限,在新政出台后无法办理贷款手续,导致不能按照合同约定给付房屋价款,买卖双方往往就合同解除及违约责任方面产生纠纷。就在新政出台的第二天,该院即受理了一起类似案件,且预测短期内该类纠纷可能呈上升趋势。

    二是借名买房纠纷。该院曾出现多起因借名购买经济适用房引发纠纷的案件,而房产新政中的“限购令”同样有可能导致借名购买商品房的现象增多。对于不具备购房资格的人群,如不满足连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税等条件的京外户籍家庭,就有可能铤而走险,以具有北京户籍的亲属、朋友等人的名义购房,这种行为为名义购房人和实际购房人之间引发房屋产权归属纠纷、借名买房合同的效力纠纷等埋下隐患。

    三是婚姻家庭类纠纷。目前出现一些中介公司向购房人提出通过假结婚、假离婚等方式规避政策的建议,例如,非京籍购房人通过和北京户籍的异性假结婚,等购房后再离婚,或者是夫妻双方为了购买第二套或者第三套住房而假离婚,协议房产归一方所有,待无房产一方买房后再复婚等等,这些行为不但具有较高的道德风险,而且有较高的法律风险,有可能在结婚、离婚过程中引发新的纠纷,从而使得婚姻家庭类纠纷尤其是涉及财产分割方面的纠纷呈现出新的特点。

    四是劳动合同纠纷。新政出台后,社会保险和个人所得税的交纳对于非京籍购房人至关重要,一些非京籍员工对用人单位阶段性中断交纳社会保险或者一直未交纳社会保险的行为的容忍度大大降低,由此发生劳动争议的趋势将会上升;而且,目前市场上出现一些不规范的公司以收取手续费为目的代办补缴社保的业务,还有一些购房人利用私人关系,使其亲朋好友投资的公司通过伪造劳动合同等方式补缴社会保险,这些不真实的劳动关系有可能日后引发特殊的劳动争议,增加了此类案件的复杂性。

    为妥善应对上述纠纷,昌平法院提出以下对策和建议:一是加大法制宣传力度,综合利用报纸、电视、网络等媒体,采取网络直播、专题报道、案例分析、释法答疑等形式,开展法律法规和政策讲解、典型案例通报、违法违规行为曝光等,引导群众合理购房,避免纠纷;二是在案件审理中,加大事实查明和法律释明力度,挖掘案件背后的深层次原因,通过司法裁判,使当事人及社会公众对自己行为的法律后果产生正确的法律效果预期,规范购房和售房行为;三是建议住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门进一步完善信息共享、资格审查等机制,加强监管,遏制政策规避行为,构建起更加完善的房地产综合调控平台。

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