杨健律师 民商律师网首席律师、民商领域专家律师。 北京市律师协会合同法专业委员会委员、中国法学会会员。
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二手房交易八大风险

              二手房交易存在八大风险点

                北京法院网  杨小花  

    针对目前涉二手房交易中出现的问题,石景山法院提出八大风险点引导交易规范化,预防诉讼纠纷发生。 

  一是房屋买卖合同中未明确规定“一房二卖”的禁止性、惩罚性条款。目前,由于受买方市场的限制,买方急于买房,往往仅在合同中约定定金罚则、小额的违约金,出卖方的违约成本相对较小,因此其往往受高价的诱惑,将房屋卖予他人,损害买方的预期利益。 

  二是买方对租赁事实考察不全面。目前房屋租赁市场活跃,但买方对承租人优先购买权对合同效力的影响认识不够,对房屋是否存在租赁关系缺乏考察,出现事后承租人起诉买卖双方侵害其优先购买权,请求确认买卖合同无效的情形。 

  三是对房屋的共有人或者真正的所有权人考察不全面。买方往往依靠对卖方信任或者表面的房产证书、房产登记信息而实施买房行为,对该房屋的所有权真正归属考察不够,往往事后会出现夫妻另一方、遗产继承人、经公证共同出资购买人等以出卖人无权处分为由,请求撤销买卖合同。也有买房人因贪图过低房价而未考察真正的所有权归属情况,但一旦真正的权利人出现,会以双方恶意串通损害其利益而请求确认合同无效。 

  四是过于依赖中介机构。大多数的二手房交易都是经中介居间促成,中介机构参与交易整个过程,交易环节多,在介绍房源信息、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节往往存在隐瞒房屋信息、违规申报、支招避税、以贷款政策变更为由误导当事人等问题,导致买卖风险加大。 

  五是过于依赖格式合同条款,缺乏对房产的特殊约定、补充约定。买方在合同签订时未将对房屋的特殊要求、遇贷款政策等情势变更时合同无条件解除的细节约定不够,合同履行过程中补充约定不及时,使得合同的条款不能全面反映买卖双方的利益需求,诉讼中缺乏连贯的书面证据。 

  六是对国家限制交易的房产风险认识不够。由于对经济适用房、央产房的交易风险认识不够,存在侥幸心理而签订协议,但现实中出卖方往往在合同履行过程中随意以合同违反社会公共利益、国家政策为借口请求确认无效。 

  七是对房地产登记管理部门的登记制度不甚了解。由于对房地产登记中的更正登记、异议登记、预告登记等程序、效力认识不全面,以致于在考察房产信息、利用先期登记保护自身权益等方面意识淡薄,错失纠纷预防时机。 

  八是忽视对物业等费用的交接办理。房屋交接时买房人往往仅关注房屋权属的转移,而忽视对物业等费用的交接办理,有些当事人买下房屋之后未及时入住,发现之前的高额物业等费用还要由自己承担。 

  针对二手房交易中的常见风险点,石景山法院提出以下建议:一是建议买方对房屋的权属情况进行详细考察,书面固化,如房屋是否系夫妻共同财产,有无书面的授权同意;房屋是否存在承租人,承租人是否明确放弃优先购买权等。二是将对房屋的特殊要求纳入合同,合同履行中如有变更情形,及时签订补充协议进行固化。尤其是针对目前国家贷款政策调整频繁的情况,签订相应的合同变更条款。三是规范交易行为,避免签订阴阳合同、交易受政策限制的经适房、央产房等,增加合同履行的风险。四是建议房地产登记部门完善共有人登记、抵押登记、异议登记等制度,使登记信息全面、动态地反映房屋的权属情况,防止因登记信息不完整引发争议。五是建议相关部门加大对中介从业资格、交易流程指导与监管、违规行为查处等方面的管理。

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