杨健律师 民商律师网首席律师、民商领域专家律师。 北京市律师协会合同法专业委员会委员、中国法学会会员。
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商品房预售纠纷司法对策

          房山法院调研商品房预售(销售)合同纠纷案件

            北京法院网  越媛  

    近日,房山法院对商品房预售(销售)合同纠纷进行了专题调研。2001年至2007年7年间,商品房预售(销售)合同纠纷案件数仅为229件,平均每年仅为30件,2008年该类纠纷案件量增长为71件,2009年多达434件,截止到2010年12月9日,该类案件突破500件,是2008年的7.1倍,与2009年相比,增长了72件,增长率为16.6%。经调研,该院认为导致此类案件激增的主要原因是:

    一是辖区房地产业迅速发展,但房地产交易中的不规范行为造成此类纠纷持续攀升。从案件的审理情况看,大部分案件是由于开发商违约导致的,突出表现在逾期交房、不能办理房产证、配套设施建设滞后等问题,其中开发商违约多数是由于开发项目手续不全。此类案件占全部案件的60%左右。

    二是房地产市场过热,房价起伏变化较大,买卖双方心理预期失衡,违约情况凸显,催生大量案件。

    三是房屋质量问题突出,导致案件数迅速上升。由于建筑市场的不规范,造成房屋建设工程质量问题凸显,由此引发纠纷。

    四是涉及“边报手续、边设计、边施工”的“三边”工程和无合法手续的房产项目(即小产权房)的情况比较突出,引发诉讼。另有村民委员会以旧村改造和新农村建设为由,违规开发建设小产权房引发诉讼,且易引发矛盾升级。

    五是宏观调控措施使购房门槛提高,导致部分外地户籍的购房人由于不符合新的调控政策规定的贷款条件而引发诉讼。

    针对商品房预售(销售)合同纠纷案件增长过快,群体性案件突出的特点,该院提出以下建议:

    一是相关行政部门应加强对房地产开发经营活动的监管,杜绝不具备合法手续的房地产项目建设和交易。

    二是工商行政管理部门应对房地产开发企业和房产中介公司加强监管。杜绝不具备预售条件的房产项目上市销售,杜绝房产中介公司代理销售不具备预售或销售条件的房产项目。

    三是乡镇基层政府和村民委员会应依法履行职责,避免以新农村建设为由,违规开发小产权项目。

    四是加强普法宣传,普及房地产买卖等相关法律知识,提高购房者在房地产买卖中的风险意识,避免不必要的损失。

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