杨健律师 民商律师网首席律师、民商领域专家律师。 北京市律师协会合同法专业委员会委员、中国法学会会员。
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北京个人购房贷款纠纷审理纪要
北京市法院关于审理个人购房贷款纠纷
案件座谈会纪要

  2007年7月23日,北京市高级人民法院召开了北京市法院民事、商事审判工作座谈会,全市三级法院负责民事、商事审判的主管院长、庭长参加了座谈会。北京市高级人民法院朱江副院长在部署下半年民事、商事审判工作任务中,强调处理好我市法院受理的涉及房地产开发商以个人购房贷款的名义套取银行按揭贷款的个人购房贷款纠纷案件,服务大局,维护稳定。与会人员对高院民二庭通过深入调查研究,就此类案件相关问题形成的调研报告和拟定的处理意见进行了认真讨论,并就有关此类案件的合同效力、举证责任分配、民事责任承担及涉及刑民交叉的问题统一了认识,取得了基本一致的意见。现纪要如下:

  一、个人购房贷款合同的效力问题:
  1、在个人购房贷款合同履行过程中,查明开发商以使用贷款为目的、以其他个人名义贷款,由自己作为担保人,并将贷款用于本企业经营的,开发商应为贷款的实际使用人,上述行为属于借款人、担保人(开发商)擅自改变借款用途的违约行为,该违约行为不影响个人购房贷款合同的效力,在审理中应认定贷款合同有效。
  2、在个人购房贷款合同履行过程中,出现了符合《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定的情形,利益受损害方有权请求人民法院变更或撤销贷款合同。如其不行使请求人民法院变更或撤销贷款合同的权利,在审理中仍应认定贷款合同有效。

  二、举证责任:
  1、借款人下落不明的,银行可直接诉连带保证人(开发商),银行对其是否履行放款义务负有举证责任。
  2、由于借款人、开发商均下落不明,不能出庭参加诉讼,导致个人购房贷款合同的主要履行事实无法查清时,银行对其是否按约定履行放款义务负有举证责任。

  三、个人购房贷款合同案件民事责任认定问题:
  1、借款人及开发商下落不明,借款所购房屋产权登记在借款人名下,且银行已向法院举证证明其履行了发放贷款的义务,应由借款人按借款合同约定承担还款责任,开发商作为担保人承担连带保证责任。
  2、借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示,但开发商下落不明,借款人无其他证据证明其抗辩理由,且借款所购房屋的产权登记在借款人名下,应按借款合同约定,由借款人承担还款义务,开发商作为担保人承担连带保证责任。
  3、借款人下落不明或借款人抗辩认为购房并非其真实意思表示,向银行支付首付款及月供款均由开发商负责,开发商亦认可上述借款合同履行事实,且借款人未实际占有借款所购房屋,则开发商系以融资为目的并实际使用贷款,借款人及开发商的民事责任按以下原则处理:
  (1)借款人系因开发商欺诈、胁迫而签订借款合同的,由于其未参与合同履行,应由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任,借款人不承担还款责任。
  (2)借款人明知开发商系以融资为目的以借款人的名义贷款,仍向开发商提供身份证明,并与银行签订借款合同的,由开发商向银行承担偿还贷款本息的责任;借款人虽未参与合同履行,亦未实际占有借款所购房屋,但其帮助开发商套取银行按揭贷款并造成损失,借款人应就其过错向银行承担不超过开发商不能偿还部分10%的赔偿责任。

  四、个人购房贷款合同案件中涉及刑事犯罪的问题:
  在审理个人购房贷款合同纠纷案件中,有充足证据证明案件具有骗取银行贷款的犯罪嫌疑情形的,应将有关案件材料移送公安机关处理,在公安机关立案后,应当裁定驳回起诉。
  会议还认为,上述个人购房贷款合同案件法律关系复杂,审理难度大,政策性强,因此各法院在审理中应注意把握以下三个问题:一是必须认真细致地查明案件事实,尤其是有关借款人是否真正使用贷款并实际占有贷款所购房屋的事实必须查清;二是在审理此类案件时要注意公平原则的适用,防止各主体之间利益严重失衡,对于已查明未实际使用贷款亦未实际占有贷款所购房屋的借款人,不能仅因其签订贷款合同而判决其承担全部的贷款偿还责任;三是本会议纪要自下发之日起参照执行,所确定的审理原则应仅适用于新收及一、二审未结的案件,对已审结的案件当事人又申请再审的不应适用。

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