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房屋买卖合同已经履行不能再解除合同

        二手房买卖合同已经履行的,不能解除合同

案情:李某受其女儿小李之托,于2004年4月22日将小李在某小区楼房一套卖与见某,价款169 000元。当时见某给付小李房款50 000元。同年5月1日,见某又将剩余房款119 000元全部付清。后见某以所购房屋没有办理过户手续为由,诉至法院,要求解除双方房屋买卖合同,返还其购房款169000元。

  审理结果:一审认为,双方房屋买卖合同虽成立,但双方至今未办理房屋产权过户登记手续,且见某提出退房态度坚决,致使小李房屋的产权未能转移,双方的房屋买卖合同不能完全履行,故应予以解除。鉴于双方合同解除后,双方应将各自取得的财产相互退还给对方。故判决,一、解除双方之间的房屋买卖合同;二、见某退还小李某小区楼房一套,小李退还见某楼房款169000元。李某父女不服一审判决,提出上诉。

  二审审理后认为,当事人依法可以委托代理人订立合同。李某受其女小李的 委托,将诉争房屋卖与见某,其行为合法有效,应予确认。李某与见某就诉争房屋达成的口头买卖协议,系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。现双方已实际履行合同,买受人支付了房价款,出卖人亦交付了标的物,标的物的所有权自标的物交付之日起转移,且李某父女亦表示愿意协助见某办理房屋过户手续,故见某以房屋未办理过户手续为由,要求解除合同,理由不充分,故撤消一审判决,驳回见某的诉讼请求。

  意见:根据《城市私有房屋管理条例》第9条规定,买卖双方须持有关证件到当地房屋管理部门办理产权转移登记手续。而《城市私有房屋管理条例》第7条(二)项规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时,须提交的证件包括买卖合同。这说明在房屋买卖过程中,当事人必须先订立房屋买卖合同,然后才能履行产权过户登记手续。买卖合同的有效成立在先,而产权转移登记在后。合同是否有效,应当用合同的生效要件来衡量。就本案合同效力问题,双方具有订立协议的行为能力;当事人意思表示真实;该协议不违反法律和行政法规的强制性规范。本案当事人虽是口头协议,但协议内容双方认可,且不违反法律和行政法规的强制性规范。故本案合同是生效的。根据《中华人民共和国合同法》第133条规定:“标的物的所有权自标的物交付时起转移”。本案被告已付清了房款,原告占用了房屋,财产所有权已经转移原告。根据最高人民法院关于贯彻执行《民法通则》若干问题的意见87条规定:“财产所有权合法转移后,一方翻悔,不予支持。财产所有权的转移尚未按原协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当责令其继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任”。最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定:“买卖双方自愿,并立有契约、买方已交付了房款,并实际使用和管理了房屋,又没有其他违法行为,只是买卖手续不完善的,应认定买卖关系有效,但应补办房屋买卖手续”。从以上规定中可以看出,登记只是房屋产权转移的必要条件,而非房屋买卖合同的生效要件。本案中,被告表示愿意协助原告办理过户手续。原告仅以房屋未办理过户手续为由要求解除合同理由是不充分的。故二审判决是正确的。

                     闫海霞 

                    北京法院网

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