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国十条后第一案“房屋买卖合同纠纷”

北京市第二中级人民法院

  民事判决书

(2010)二中民终字第10569

    上诉人原审被告)常玉,女,198181日出生,汉族,中国国际电子商务有限公司公关经理,住北京市海淀区颐瑞东里100号褛1单元101号。

    委托代理人李宁,男,1977923日出生,无业,住同常玉

    委托代理人王建彪、北京市君律师事务所律师

    被上诉人原审原告)赵红,女,1979110日出生,汉族,北京市澎达恒信科技有限公司职员

    委托代理人杨健,北京市大瀚律师事务所律师。

    上诉人常玉因房屋买卖合同纠纷一,不服北京市通州区人民法院2010通民字第108042号民事判决向本院提起上诉本院依法组成合议庭审理了此案.现已审理终结。

    20105月,赵红起诉至原审法院称:我与常玉通过居间北京链家房地产经纪有限公司以下简称链家公司),于2010415日签订《北京市存量房屋买卖合同》以及《补充协议》,双方同链家公司于同日签订了《买卖定金协议书》,我与链家公司于同日签订了委托支付买卖定金协议书》。合同约定我向常玉购买其名下位于北京市通州区颐瑞东里111号楼3单元702号房屋以下简称诉争房屋,成交价为254万元、其中定金5万元,我可在签订本合同的同时直接支付给常玉。我按约定于2010415日将5万元定金通过银行转账的支付常玉。在合同签订的第三日即2010417国务院发布关于坚决遏制部分城市房价过上涨的通知》国发201010号,以下简称国十条”),其中第三条实行更为严格的差别化住房信贷政策规定,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房货款。2010430日,北京市发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨件的通知》(京政发201013号,以下简称京十二条”),其中第二条规定,商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。我签署该买卖合同即属购买第三套住房,因此根据京十二条的规定,我无法取得贷款从而致使北京市存量房屋买卖合同及《补充协议》无法继续履行。因为买卖双方在签订合同之时无法预见上房产凋整政策的出台且上述政策的出台导致合同无法履行,故我起诉要求判令双方签订的房屋买卖合同关系与定金合同关系解除;常玉返还我定金5万元;诉讼费由常玉承担。

常玉辩称:不同意赵红的诉讼请求,要求继续履行合同。理由是:第一,赵红所主张继续履行合同存在法律上的障碍是不成的,赵红是在误解乃至曲解法律。“国十条京十二条的规定并非强制性的、而是建议性的、是否暂停发放购买第三套及以上住房贷款由商业贷款由商业银行根据风险状况决定至于以后是否会转为强制性的规定,需要相关部门的进一步规定。第二,继续履行合同,办理贷款,事实上是可以办理的根据链家公司的介绍,诉争房屋可以办理贷款,且链家公司将此况如实通知了双方并催促赵红办理贷款手续,而赵红拒绝配合和履行贷款义务,由此导致合同无法履行。第三,赵红起诉的原因是房价的下跌,并非贷款不能。在国十条京十二条先后发布期间及发布后,赵红一直表示去办理贷款,在五一期间还提出降低房价的要求,双方就此问题还在链家公司的主持下多次协商。上述政策出台后的一段时间内,赵红未提出解除合同,而是要求解除和变更合同,亦印证了赵红知道贷款是可以办理的。第四,如果在诉讼过程,因政策变化银行停止第三套房屋贷款,赵红应承担违约责任。

    原审法院经审理确认:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。本案中,赵红常玉签订房屋买卖合同,约定以贷款方式购买房屋,后北京市颁布购置房屋政策,导致赵红无法通过贷款方式购买房屋。该房地产新政导致赵红无法通过贷款方式购买房屋的事实,属赵红常玉在签订《北京市存量房屋买卖合同》时所无法预见,且该事由不可归责于双方当事人,现该合同已经无法继续履行,赵红要求解除合同,理由正当,证据充分,予以支持。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,合同解除后,双方并无实际损失发生,现赵红要求退还定金的诉讼请求理由正当、证据充分,予以支持。对常玉仍要求赵红继续履行双方所签合同的抗辩主张,不予支持。据此,20108月判决一、解除赵红常玉签订的北京市存量房屋买卖合同》二、于判决生效后七日内常玉返还赵红定金五万元

    判决后,常玉不服,持原答辩意见上诉至本院,请求审法院依法改判。赵红同意原判。

    经审理查明:2010415赵红常玉经链家公司居间介绍,签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定:赵红购买常玉所有的诉争房屋,建筑面积140.19平方米成交价格254万元,赵红采取贷款方式付款。同日,双方与链家公司一同签订了《补充协议》及《买卖定金协议书赵红于同日支付常玉定金5万元。2010417日,国务院出台国十条”,其中规定:对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首款比例和贷款利率应大幅度提高;严格限制各种名目的炒房和投机性购房,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。2010430日,北京市人民政府发布京十二条,其中规定:严格限制各种名目的炒房和投机性购房;商业银行根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上的住房贷款。现赵红以无法办理贷款手续为由要求解除合同,返还定金及首付款。常玉不同意解除合同,要求继续履行合同。

    另查,赵红及其配偶付共有两套房屋,分别是赵红所有的位于三河市燕郊开发区汉王路东侧、王各庄村民自建商住楼北侧福泽御园5-5-503号房屋房屋所有权证号:香河市房权证燕字第158973和付所有的位于北京市海淀区西上二区2号楼2101号房屋房屋所有权证号京房权证通私字第01265725)。

    二审诉讼中,常玉表示认可合同无法继续履行,但赵红应承担合同履行不能的责任。

    上述事实,有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、买卖定金协议书》、《委托支付买卖定金协议书》、银行卡、三河市房权证燕字第056410号房屋所有权证、京房权证通私字第0301874号房屋所有权证、结婚证、国发201009号文件、京政发号文件等证据在案佐证。

    本院认为:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。根据查明的事实,赵红常玉签订房屋买卖合同,购买常玉所有的诉争房屋,双方约定以贷款方式支付房款。后国十条十二的颁布,导致赵红无法通过贷款方式购买房屋。该事实属于双方在签订房屋买卖合同时所不能预见的,且不可归责于双方。故原审法院认为,该合同现无法继续履行,赵红要求解除合同,理由正当,予以支持,系正确的,本院予以维持。合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失,故原审法院支持了赵红要求退还定金的诉讼请求,并无不当,应予维持。

    综上所述,常玉的上诉理由不充分,本院不予支持,原判正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第项之规定,本院判决如驳回上诉,维持原判。    

    一审案件受理费525元,由常玉负担于判决生效后七日内交纳。二审案件受理费1050元,由常玉负担已交纳

    本判决为终审判决

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