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承租人优先购买权纠纷

 承租人优先购买权纠纷

    房屋所有人出卖租出房屋,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。
  承租人的优先购买权,是指房屋所有权人出卖其房屋时,房屋的承租人在同等条件下,有优先于其他购买人购买房屋的权利。
承租人对租赁物的优先购买权是承租人的一项重要权利,得到了《民法通则》、《合同法》等法律的肯定。房屋所有人在同等条件下,必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人,或者承租人表示在同等条件下愿意购买该承租房屋的,出租人与第三人成立的买卖合同无效。
  优先购买权的行使应当注意以下问题:
  1承租人的优先购买权是在同等条件下的优先购买权。所谓“同等条件”,既指出卖房屋的价格条件,又包括价金交付的期限、方式等。是综合各个因素的同等条件,而不是针对每项而言。所谓“优先”是指在条件等同时,只有享有优先权的承租人放弃购买之后,房屋所有权人才可以将房屋出卖给他人。
  2在房屋共有人的优先购买权和承租人的优先购买权同时存在的情况下,根据“物权优于债权”的原理,房屋共有人基于其所有权人的地位应当享有第一顺序的优先购买权,若共有人放弃该权利,则承租人方可主张自己的优先购买权。
  3若房屋所有人以其他方式侵犯承租人的优先购买权,将房屋出卖给第三人,承租人起诉主张优先购买的,人民法院应当确认房屋所有人与第三人的房屋买卖关系无效。
   关于承租人拖欠租金是否仍享有优先购买权的问题。法律规定承租人享有优先购买权,并不以承租人按照租赁合同约定交纳租金为前提。但如果承租人拖欠租金已构成法定解除或约定解除租赁合同的条件,且出租人主张解除租赁合同的,因租赁关系不存在,则承租人不享有优先购买权。
   在宣告出租人与购买人签订的买卖合同无效的情况下,人民法院能否根据承租人的请求,直接判决承租人以同等条件购买房屋的问题。法律规定承租人的优先购买权,其立法目的在于使得承租人能够以同等条件购得租赁的房屋。若出租人的买卖行为侵害了承租人的优先购买权,承租人主张出租人与购买人的房屋买卖合同无效,并要求以同等条件购买的,可予支持。但在具体案件中,如何认定“同等条件”是关键。“同等条件”的判断应结合出租人与购买人的关系、是否附加其他条件等因素加以确定。

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